Una de las innovaciones que presento la Nueva Ley de Alquileres fue la extensión en el plazo de los contratos. Antes de su promulgación, los profesionales del sector inmobiliario ponían en tela de juicio los argumentos esgrimidos por los señores legisladores en cuanto a las ventajas que para el inquilino ello representaba. Analizaremos si efectivamente resultó beneficioso para el inquilino.
Sabido es que uno de los cambios que la nueva legislación introdujo fue la duración mínima del contrato de alquiler, eso es, se pasó de 24 a 36 meses. ¿Con qué argumento? Brindar mayor estabilidad al locatario en cuanto a no tener cada 2 años que pensar en una renovación (gastos) o en mudarse.
Posando la mirada solo en una de las partes que celebran una locación, en este caso el inquilino; la realidad nos indica que:
En un contexto inestable como el actual, en un País con tradición inflacionaria, sin miras en el horizonte (plan económico mediante), de atacar este verdadero flagelo que es la inflación; era de suponer que el propietario difícilmente aceptaría de brazos cruzados esta ampliación de plazos sin al menos intentar resguardar su ya alicaída renta de una segura desvalorización, en el transcurso del contrato, ahora de 36 meses. Por ende, parte de la oferta de alquiler fue retirada del mercado. Perjuicio1: A menor Oferta, con Demanda sostenida, los valores de alquiler tienden a la suba.
Y si bien otra parte de los propietarios decidieron permanecer en el mercado locativo, lo hicieron a costa de incrementar el valor solicitado (cubrirse, ante la mayor duración). Perjuicio 2: Los inquilinos se encontraron con mayor salto de lo esperado, de lo que venían abonando frente a lo que debían abonar, en oportunidad de una renovación en la relación locativa.
Otra implicancia no menor es que el incremento de plazo significa incremento de gastos, esto es así por cuanto el honorario del profesional actuante, al igual que el sellado de Ley, se rige por aranceles establecidos y representados por porcentajes que se aplican al total del contrato. Cuando decimos total del contrato, expresamos valor inicial por duración, en definitiva, se pasó de multiplicar por 24 (meses) a hacerlo por 36. Perjuicio 3: Mayor carga para el inquilino, expresada en mayor desembolso de dinero.
Comparado el anterior sistema de ajustes, comúnmente se lo conocía como “escalonado”, aquel fijaba desde un inicio; sea cada 6 u 8 meses, en algunos casos (los menos), cada 12 meses, los ajustes sobre el alquiler pactado; dando absoluta previsibilidad a las partes, fundamentalmente al que debía pagar, sabiendo desde el mes 1 al 24 la suma a desembolsar mes a mes. Perjuicio 4: A mayor plazo, dado el actual sistema de ajuste, mayor incertidumbre ante el desconocimiento del valor de alquiler por venir.
Hoy debido a esta “Nueva Ley de Alquileres” se ha producido una deserción de propiedades; es necesario entender que se debe ir en la dirección opuesta, creando confianza e incentivos que impulsen el crecimiento de oferta, originando ello mayor competencia entre los propietarios, lo que se traduce en mejores condiciones a lograr para los inquilinos. Al parecer, cada vez nos alejamos más de ese equilibrio que posibilite al inquilino poder abonar el alquiler sin sobresaltos y al propietario, justificar su inversión mediante la renta obtenida, acorde al capital dispuesto.